深圳帶押過(guò)戶又有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

5月9日，深圳市規(guī)自局發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”登記申辦指引》。明確了帶押過(guò)戶的適用范圍、3種服務(wù)模式以及相對(duì)應(yīng)的申請(qǐng)材料、申請(qǐng)流程和辦理期限。

(資料圖)

▲截圖自深圳市規(guī)自局

根據(jù)文件，深圳市范圍內(nèi)（不含深汕合作區(qū)）存在抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓方、受讓方、貸款銀行協(xié)商一致，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”相關(guān)登記的，適用本指引，無(wú)需先行注銷原抵押登記；

銀行以外的單位或個(gè)人作為貸款人的，也可以參照本指引辦理。

總的來(lái)說(shuō)就是，除深汕外，全市適用。

最關(guān)鍵的是，明確3種帶押過(guò)戶模式：抵押權(quán)變更、順位抵押、雙預(yù)告。

跨行也能辦，最快3天辦完，最慢也就4天。

這對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)好消息。

辦理時(shí)間大大縮短了不說(shuō)，還能省掉一筆贖樓費(fèi)。

那么，具體三種模式的流程如何，應(yīng)該如何選，深圳目前“帶押過(guò)戶”落實(shí)情況如何？

我們問(wèn)了銀行、律師和機(jī)構(gòu)從業(yè)人員，一起看看他們的答案。

“帶押過(guò)戶”3種模式可選

律師：主要參照申請(qǐng)主體

根據(jù)文件，帶押過(guò)戶的模式主要有抵押權(quán)變更模式、順位抵押模式、雙預(yù)告模式三種。

抵押權(quán)當(dāng)事人可以根據(jù)自身實(shí)際選擇，相關(guān)的登記事項(xiàng)可以一并申請(qǐng)組合辦理。

其中抵押權(quán)變更模式，主要適用于抵押狀態(tài)下的離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承、遺贈(zèng)、一次性全額付款購(gòu)房等情形。

順位抵押模式、雙預(yù)告模式適用于貸款購(gòu)買(mǎi)商品房或其他不動(dòng)產(chǎn)情形。

針對(duì)貸款買(mǎi)房的大多數(shù)情形，上述兩種模式該怎么選？

華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師分析認(rèn)為：

?順位抵押，在抵押權(quán)人是同一個(gè)銀行的時(shí)候具有優(yōu)勢(shì)。

?雙預(yù)告模式，在涉及到抵押權(quán)人是不同銀行的時(shí)候具有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樵诹鞒躺希恍枰D(zhuǎn)讓方貸款銀行共同申請(qǐng)。

也就是說(shuō)，跨行帶押過(guò)戶，首選雙預(yù)告模式，如果是同一家銀行，首選順位抵押。

▲雙預(yù)告模式，無(wú)需轉(zhuǎn)讓方貸款銀行共同申請(qǐng)

官方推行5個(gè)月

深圳完成首例跨行帶押過(guò)戶

距離今年1月5日，深圳六部門(mén)聯(lián)合官宣推廣二手房“帶押過(guò)戶”，已經(jīng)過(guò)去了5個(gè)月，“帶押過(guò)戶”執(zhí)行情況如何？

4月中旬，@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 了解到民生、建設(shè)、工商、農(nóng)業(yè)、光大、興業(yè)、招行等多家銀行，均在試行帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)。

并且民生、工行透露有成功案例，當(dāng)時(shí)僅限于同行之間的帶押過(guò)戶。

4月25日，根據(jù)深圳特區(qū)報(bào)報(bào)道，深圳首例“跨行帶押過(guò)戶”誕生。

據(jù)報(bào)道，賣(mài)方原為微眾銀行貸款客戶，因資金困難出現(xiàn)還貸壓力，賣(mài)家積極尋找買(mǎi)家，希望通過(guò)市場(chǎng)交易方式結(jié)清貸款。

最終，在建設(shè)銀行南山高新園支行辦理了二手房按揭貸款，并在深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記南山登記所前海登記服務(wù)大廳順利辦結(jié)“跨行帶押過(guò)戶”登記手續(xù)，領(lǐng)取新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，成為深圳市首例“跨行帶押過(guò)戶”政策的受益者。

不過(guò)需要注意的是，這種情況并不具有普適性。一般是原業(yè)主將房產(chǎn)抵押給小貸公司或者是抵押給個(gè)人，有比較復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，才會(huì)通過(guò)公證處進(jìn)行過(guò)戶。

另外，我們還了解到，除公證處之外，帶押過(guò)戶有時(shí)還涉及到擔(dān)保公司。

部分銀行引入擔(dān)保機(jī)構(gòu)共同完成帶押過(guò)戶。比如，針對(duì)買(mǎi)家網(wǎng)簽合同的監(jiān)管金額小于賣(mài)家的欠款的情況，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)引入擔(dān)保公司。

據(jù)了解，擔(dān)保公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在千分之三左右。

雖然不乏上述成功案例出現(xiàn)，但是@深圳買(mǎi)房計(jì)劃 向深圳一家頭部中介機(jī)構(gòu)了解到，他們公司還未有客戶通過(guò)帶押過(guò)戶買(mǎi)賣(mài)房子的案例。

“這項(xiàng)業(yè)務(wù)還在探索的路上。 ”該機(jī)構(gòu)按揭部門(mén)的同事表示。

他們認(rèn)為推進(jìn)難的原因有兩點(diǎn)，一是流程還沒(méi)有走通，細(xì)節(jié)沒(méi)有落實(shí)，二是買(mǎi)家也有擔(dān)心，特別是針對(duì)賣(mài)家負(fù)債過(guò)高的情況。

同時(shí)，他們認(rèn)為，隨著這次流程的發(fā)布將加快帶押過(guò)戶這一政策在深圳的落實(shí)。

部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源：

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”登記申辦指引 | 深圳政府在線

http://www.sz.gov.cn/szzt2010/wgkzl/glgk/jgxxgk/gtzy/content/post_10586356.html

深圳首例“跨行帶押過(guò)戶”在前海落地 | 深圳特區(qū)報(bào) http://sztqb.sznews.com/PC/content/202305/03/content_3060377.html